ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (Transferência de Propriedade)

O que é a ação de Adjudicação Compulsória? Adquiriu um imóvel, pagou todo o preço avençado e agora não consegue transferir a propriedade do bem para si? Não se preocupe! Veja abaixo como regularizar a situação.

Entende-se por adjudicação compulsória a necessidade de se buscar provimento jurisdicional para suprir, por sentença, a anuência do vendedor que, injustificadamente, se recusa a outorgar de forma espontânea a escritura definitiva de transferência do imóvel para o comprador.

As situações mais comuns são:

1. Quando o vendedor se recusa a providenciar a lavratura da escritura para transferir o imóvel para o comprador, apesar dele ter realizado o pagamento integral do valor;

2. Quando o vendedor falece antes de realizar a outorga da escritura definitiva;

3. Quando o vendedor não é mais localizado.

Vale ressaltar que o contrário também é possível: quando o comprador não colabora para a realização da transferência da propriedade, o vendedor poderá requerer a adjudicação compulsória do bem ao adquirente, pois ele permanece sendo responsável pelo imóvel enquanto sua propriedade não for formalmente transferida ao comprador.

O que é necessário?

Diante da recusa ou da impossibilidade da outorga definitiva da escritura do imóvel, poderá o comprador ajuizar a referida ação, requerendo ao Juiz competente que adjudique o imóvel ao seu favor, suprindo a emissão de vontade do vendedor. Com a adjudicação, será expedida uma carta de sentença, que possibilitará a transcrição do bem no cartório de registro de imóveis.

Para tanto, é necessário provar:

1. Que aquilo que ficou acordado em contrato foi efetivamente cumprido – como o pagamento integral do valor avençado, apresentando todos os comprovantes de pagamento;

2. A recusa injustificada do vendedor ou de terceiros a quem os direitos foram cedidos em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel;

3. Que no contrato não exista cláusula de arrependimento.

Antigamente, para adjudicar compulsoriamente, era necessário que o contrato de promessa de compra e venda fosse registrado no cartório de registro de imóveis. Contudo, essa exigência foi afastada pelo Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula 239, que dispõe:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Isso se deu em razão da prática comum da celebração dos chamados “contratos de gaveta”, onde vendedor e comprador formalizam obrigações, as cumprem, mas não levam o contrato ao registro público.

Portanto, se você adquiriu um imóvel, cumpriu sua parte obrigacional no contrato, mas não consegue efetivar a transferência da propriedade do bem porque o vendedor se recusa, faleceu ou está localizado em local desconhecido, é possível a propositura da Ação de Adjudicação Compulsória para que, ao final, a sentença possa substituir a vontade do vendedor e, enfim, ocorra a transferência do imóvel para seu domínio. 

Contudo, caso você tenha adquirido um imóvel, pago todo o preço combinado, mas não possui mais todos os comprovantes, a ação cabível para que o bem seja transferido para seu domínio é a ação de usucapião.

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